Préstec hipotecari

L'apel·lant va subscriure un contracte de préstec hipotecari amb el banc demandat, en el qual l'import del préstec superava el valor de taxació de l'immoble a adquirir, per la qual cosa el banc requeria garanties addicionals; concretament, la hipoteca sobre un immoble dels pares de la prestatària.

En la demanda es reclamava la declaració de nul·litat de les clàusules del contracte relatives a la garantia hipotecària i a la fiança solidària. Es desestima íntegrament la pretensió.

El factor determinant per a la transparència d'una clàusula o acord d'aquesta naturalesa és que el fiador entengui la seva càrrega legal i econòmica, és a dir, que sigui conscient que, si el deutor principal no paga, respon en les mateixes condicions i el creditor pot anar contra ell per la totalitat del deute pendent.

Es considera que la clàusula controvertida excedeix el control de la transparència material, ja que la seva redacció és clara i entenedora. El consumidor mitjà sap el que significa ser fiador d'algú, en el sentit d'haver de respondre per un altre en cas d'impagament.

Pel que fa a la valoració de la desproporció entre les garanties acordades i el risc assumit per l'entitat acreditant, s'ha de dur a terme tenint en compte factors com els següents:

- l'import de totes les quantitats garantides per tots els conceptes mitjançant les dues hipoteques (capital, interessos i costes);

- la taxació dels immobles hipotecats;

- les quantitats no cobertes per aquesta xifra de responsabilitat per la hipoteca;

- les limitacions imposades per la legislació del mercat hipotecari pel que fa a la relació màxima entre la taxació dels immobles hipotecats i el capital prestat;

- la solvència personal dels deutors;

- la correlació entre les garanties més grans i el tipus d'interès remuneratori més baix acordat sobre el crèdit com a compensació per la reducció del risc per al creditor;

- si compleix o no la seva normativa específica.

En aquest cas, no hi ha dades per concloure que existeixi una desproporció entre les garanties acordades i el risc assumit pel creditor contrari als requisits de la bona fe, tenint en compte la solvència personal de la deutora, la insuficiència manifesta del valor de l'immoble hipotecat per la prestatària per cobrir el deute, o la disminució del tipus d'interès acordat correlativa a la garantia més gran que representa l'existència d'una segona hipoteca.

Finalment, pel que fa al pacte sobre la distribució de la responsabilitat hipotecària, es tracta d'una regulació legal (LH, art. 119 i 120) i d'un pacte que, lluny de perjudicar, beneficia els hipotecaris no deutors. A diferència del que succeeix en el cas del fiançament solidari, que permet que el creditor es dirigeixi contra qualsevol dels fiadors solidaris per l'import total del deute, l'efecte propi de la distribució de la responsabilitat hipotecària és l'exclusió de la solidaritat entre ambdues hipoteques, de manera que, un cop registrada la distribució, no es pot repetir contra els béns hipotecats en perjudici d'un tercer, sinó per l'import al qual estiguin afectes respectivament.

 

 

 

Si esteu pensant a realitzar qualsevol mena d'operació o negoci que inclogui la formalització d'un contracte de crèdit immobiliari, els nostres professionals podran assessorar-vos en la defensa dels vostres interessos.